EXPROPRIATION ET PRÉEMPTION AVOCAT OBLIGATOIRE

Depuis le 1er janvier 2020, le ministère d’avocat est devenu obligatoire devant le juge de l’expropriation et devant la Chambre de l’expropriation des Cours d’appel (Art. R 311-9 du Code de l’expropriation issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, portant réforme de la procédure civile).

L’exproprié, ou le propriétaire vendeur dont l’immeuble est préempté, qui n’accepte pas la proposition qui lui a été faite par l’administration expropriante ou par le titulaire du droit de préemption, ne peut plus se défendre seul.

Puisqu’il y a désaccord (par définition), sur le montant de l’indemnisation, le litige devra nécessairement être porté par la partie la plus diligente devant la juridiction de l’expropriation. Sauf, que la personne privée (particulier, entreprise ou personne morale de droit privé) sera obligée de contacter en urgence un avocat qui devra se constituer dans les 15 jours qui suivront la saisine du juge (Art. 763 et s. du CPC).
Les procédures en cours sont également concernées, seul un avocat étant désormais habilité à signer et à notifier les mémoires.

En apparence, cette obligation nouvelle représenterait un coût, pour les personnes privées (particulier, entreprise ou société), mais en réalité cette contrainte agit dans l’intérêt des expropriés, comme dans celui des personnes dont le bien mis en vente est préempté par la puissance publique, et ce, pour plusieurs raisons.
En effet, en 35 ans d’activité professionnelle, dans ce domaine, nous (avocat et expert judiciaire) n’avons quasiment jamais rencontré le cas d’une personne publique (collectivité, établissement public) qui proposait d’acheter au prix du marché (pour les expropriations) ou au prix de vente figurant dans la DIA (déclaration d’intention d’aliéner). Sauf, rares exceptions en cas d’extrême urgence !
Dans ces conditions, sauf à se résigner, par crainte de s’opposer à la puissance publique et à accepter de vendre à perte, la négociation doit être engagée.

Mais, il ne s’agit pas de marchander un quelconque objet de brocante, comme certains le pensent.
Ainsi, avons-nous quelquefois été contactés par des personnes qui souhaitaient seulement obtenir des renseignements (l’analyse des dossiers étant toujours gratuite et sans engagement) et qui pensaient pouvoir marchander seules afin d’éviter les frais d’avocat ou d’expert. Ce sont ces mêmes personnes, que l’on côtoyait, jusqu’en 2019, devant le juge de l’expropriation et qui finalement n’avaient d’autres arguments à avancer que de dire qu’ils souhaitaient un peu plus d’argent.

Cela a toujours été un mauvais calcul. Il n’y a rien à gagner, et tout à perdre,
à se défendre seul contre les administrations expropriantes.

En raison de notre très longue expérience, nous pouvons affirmer qu’il est impossible, pour un particulier (comme pour une entreprise d’ailleurs), d’obtenir seul l’indemnité la plus juste et la plus élevée possible. Ce n’est pas une affaire de commercial et l’on n’apprend pas à négocier en cette matière dans les écoles, c’est bien plus technique.

L’évaluation d’un bien nécessite, en effet, outre une parfaite connaissance du marché et donc des transactions récentes dans le secteur, une technicité qui ne s’improvise pas.
Ainsi, celui qui pense pouvoir convaincre l’expropriant, que le prix qu’il propose est trop bas, et à défaut, le juge de l’expropriation et son expert, qui est le commissaire du Gouvernement, doit impérativement maîtriser à la fois le droit dans plusieurs disciplines, mais aussi les techniques de l’évaluation qui sont très précises (exemple pondération des surfaces) et, bien évidemment, connaître parfaitement le marché local et pouvoir repérer des termes de comparaison pertinents, qu’il faudra encore pouvoir présenter et adapter aux circonstances de l’espèce.

Seuls quelques avocats spécialisés, travaillant de concert avec un expert judiciaire (agréé et spécialisé), sont capables de répondre à ces critères ; de sorte, que celui qui souhaiterait improviser perdra nécessairement des dizaines de milliers d’euros qui ne représenteront jamais le coût de l’intervention de professionnels.

De plus, si la procédure judiciaire représente un budget, ce coût sera pris en charge partiellement ou totalement par l’administration qui, en règle générale, est condamnée au paiement de frais dits « irrépétibles » qui correspondent, en tout ou partie, aux honoraires de l’avocat.

C’est donc, dans l’intérêt de l’exproprié, comme dans celui dont le bien est préempté, de s’adresser à un cabinet d’avocat qui nécessairement (cela a toujours été le cas, en ce qui nous concerne, depuis trois décennies) obtiendra bien plus que ce qui est proposé par l’administration ; à condition bien évidemment qu’il présente les compétences requises et une très grande expérience. (Voir exemple concret récent sur ce site – article en cours de rédaction).

Ce qui nous permet d’affirmer que l’honoraire réclamé a toujours été indolore, parce qu’il est lié au résultat, et qu’il est déraisonnable et totalement improductif de tenter de se défendre seul.
Le législateur a donc agi, en rendant le ministère d’avocat obligatoire, dans l’intérêt des personnes privées, en rectifiant le déséquilibre, au niveau des forces en présence, qui existait jusque-là.

Le cabinet répondra gratuitement et sans engagement, à toutes les interrogations des personnes concernées, comme il l’a toujours fait ; n’hésitez pas à nous consulter, le meilleur accueil vous sera réservé.

INTERVENTIONS A BORDEAUX ET DANS TOUTE LA NOUVELLE-AQUITAINE

LE DROIT DE PRÉEMPTION, UNE ARME REDOUTABLE AU SERVICE DE L’ADMINISTRATION !

La préemption est la procédure par laquelle une personne publique fait obstacle, pour des raisons d’utilité publique, à la vente d’un immeuble, par une personne de droit privé (particulier, entreprise, société commerciale, etc.) en se substituant à l’acquéreur et en proposant un prix qui peut être différent de celui initialement envisagé porté sur la DIA.

Le droit de préemption permet aux personnes de droit public (collectivités locales, établissements publics) d’être prioritaires lors de la vente d’un bien sur tout autre acheteur potentiel, pour un prix qu’elles déterminent elles-mêmes, généralement inférieur au prix du marché. C’est simple et cette action paralyse la vente.
Cette procédure ne peut théoriquement être mise en œuvre que pour un projet précis (rénovation, réhabilitation, etc.). Toutefois, certaines municipalités brandissent ce droit pour dissuader les propriétaires de vendre leur bien à un prix supérieur à celui du marché, ou bien pour constituer des réserves foncières. La durée de la procédure judiciaire étant dissuasive, certains propriétaires préféreront céder et vendre à bas prix.
Il n’existe pas de sanction pour l’expropriant qui abuse de ce droit ; il appartient seulement à chacun d’assurer sa défense en vue d’obtenir un juste prix.

Le droit de préemption urbain (DPU) est mis en place, dans les communes, par le conseil municipal ou par l’organe dirigeant de l’établissement public de coopération intercommunale (Bordeaux Métropole, par exemple).
Pour les espaces naturels sensibles des départements, le droit de préemption appartient au Conseil général et dans les Zones d’Aménagement différé, le droit de préemption revient à l’État.
Ces personnes publiques peuvent transférer le bénéfice de ce droit à d’autres personnes publiques ou privées, afin d’atteindre l’objectif d’utilité publique souhaité.

C’est le propriétaire qui déclenche la procédure de préemption en décidant de vendre son immeuble (bâti ou non) par le dépôt d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).
En règle générale, c’est le notaire qui s’en charge, mais rien n’interdit au propriétaire du bien de faire la démarche lui-même, s’il a des raisons de penser que la commune ou un établissement public s’intéresse à son bien.
Il suffit de télécharger l’imprimé, de le remplir et de l’adresser, par lettre avec AR, au titulaire du droit de préemption.

Les objectifs de la puissance publique sont prévus par l’article L 300-1 du code de l’urbanisme ; s’agissant généralement d’aménagement urbain, ou de création de réserve foncière, dans l’intérêt général, obligatoirement.
La motivation de la décision est essentielle, elle doit être précise et respecter les textes. De plus, l’affectation du bien, après l’achat par expropriation, doit être conforme aux objectifs préalablement définis.
Le propriétaire conserve la jouissance de son immeuble, tant que le prix n’est pas payé.

Il peut toujours retirer son bien de la vente (même après la fixation du prix par le juge).
Toutefois, s’il souhaite remettre son bien en vente, il lui faudrait déposer une nouvelle déclaration d’intention d’Aliéner (DIA) et, la personne publique pourrait de nouveau préempter.
Si le titulaire du droit de préemption décide de renoncer à acquérir le bien, le vendeur pourrait le vendre à un tiers, mais uniquement au prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner, ou bien, au prix fixé par le juge.

Il est fortement conseillé aux propriétaires concernés de consulter un avocat spécialisé dès la notification de la décision de préemption, excepté si le prix lui convient, bien évidemment, c’est-à-dire si le bien est préempté au prix de la DIA.

En effet, il importe :

Dans l’immédiat, en raison de la brièveté des délais de recours, de s’assurer, avec le concours d’un professionnel du droit de l’expropriation et de la préemption, de la légalité de la procédure de préemption et de la validité des motifs invoqués par son titulaire.
Un recours devant le tribunal administratif pourrait, en effet, être envisagé avec, pour objectif, l’annulation de la décision de préempter, ce qui rendrait le bien libre à la vente.

Parallèlement, le recours en annulation n’étant pas suspensif (sauf référé suspension qui ne résoudrait pas le problème), d’obtenir, par voie de négociation ou par voie judiciaire (juge de l’expropriation), le prix le plus élevé possible.
En effet, la valeur proposée par l’autorité expropriante est généralement inférieure à celle qui figure sur la DIA.

C.J.J.F  AVOCAT ET EXPERT judiciaire à Bordeaux 
Expropriation § Préemption, reste à votre disposition.

Deux niveaux de contentieux assurés par le cabinet :

Administratif :
– Enquête préalable à la D.U.P. (déclaration d’utilité publique)
– Enquête parcellaire (détermination des biens ou des droits réels à exproprier) suivie de l’arrêté de cessibilité.
– DUP.

Judiciaire :
Le Juge de l’expropriation (Tribunal judiciaire) fixe les indemnités et opère le transfert de la propriété.
Dans ce contentieux, l’intervention d’un expert judiciaire agréé, en partenariat avec l’avocat spécialisé, est indispensable, si l’on souhaite obtenir l’indemnité la plus élevée possible et donc, la plus juste.

Mots clé :
Expropriation — Droit expropriation — Loi expropriation
Avocat et Expert Expropriation –  Bordeaux – Nouvelle Aquitaine – Avocat Expropriation – Expropriation conseil

Procédure expropriation – Expropriation utilité publique

l’Expropriation est la procédure par laquelle une personne privée est contrainte de céder un immeuble (bâtiment ou terrain) ou un droit réel immobilier (fond de commerce, pas de porte ou droit au bail) à une autre personne publique ou privée, pour des raisons d’utilité publique, en contrepartie d’une indemnité de dépossession.

En tout premier lieu, l’expropriant tentera de rechercher, sur un périmètre donné, qu’il a lui-même délimité, un accord amiable avec leurs propriétaires, dont il a établi la liste.

L’offre est généralement faite d’après l’estimation grossière (sans visite de l’intérieur) des services des Domaines (Pôle évaluation) ; elle peut être inférieure.
Elle est notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, à chacun des intéressés susceptibles d’obtenir une indemnisation ; ces derniers disposent alors, d’un délai de 15 jours pour faire connaître, soit leur acceptation, soit leur contre-proposition.
À défaut de réponse, l’offre est réputée refusée et le juge de l’Expropriation pourra être saisi, par la partie la plus diligente (délai de 1 mois à partir de la notification des offres). Si l’enquête préalable à la DUP (Déclaration d’utilité publique) a déjà été ouverte (pour l’expropriant) ou si l’ordonnance d’expropriation a déjà été rendue (pour l’exproprié).

La procédure est excessivement lourde et les enjeux très importants.

Ce qui implique que le propriétaire exproprié a tout intérêt, à confier sa défense à un avocat expropriation, donc spécialisé dans la matière et à un expert agréé par une Cour d’appel. Ces deux professionnels, experts de ces questions, doivent être habitués à travailler en partenariat ; c’est incontournable !
En effet, même si l’avocat maîtrise parfaitement les règles et les principes de l’évaluation, par expérience professionnelle (fonctions de commissaire du Gouvernement près le juge de l’expropriation et la Chambre de l’expropriation de la Cour d’appel) et parce qu’il a reçu une formation spécifique à cet effet, comme maître GUILHAUME, il n’a pas vocation à suivre, comme le fait l’expert, la fluctuation des prix du marché immobilier.
Chacun a un rôle à jouer, dans l’intérêt bien compris du client.