LE DROIT DE PRÉEMPTION, UNE ARME REDOUTABLE AU SERVICE DE L’ADMINISTRATION !
La préemption est la procédure par laquelle une personne publique fait obstacle, pour des raisons d’utilité publique, à la vente d’un immeuble, par une personne de droit privé (particulier, entreprise, société commerciale, etc.) en se substituant à l’acquéreur et en proposant un prix qui peut être différent de celui initialement envisagé porté sur la DIA.
Le droit de préemption permet aux personnes de droit public (collectivités locales, établissements publics) d’être prioritaires lors de la vente d’un bien sur tout autre acheteur potentiel, pour un prix qu’elles déterminent elles-mêmes, généralement inférieur au prix du marché. C’est simple et cette action paralyse la vente.
Cette procédure ne peut théoriquement être mise en œuvre que pour un projet précis (rénovation, réhabilitation, etc.). Toutefois, certaines municipalités brandissent ce droit pour dissuader les propriétaires de vendre leur bien à un prix supérieur à celui du marché, ou bien pour constituer des réserves foncières. La durée de la procédure judiciaire étant dissuasive, certains propriétaires préféreront céder et vendre à bas prix.
Il n’existe pas de sanction pour l’expropriant qui abuse de ce droit ; il appartient seulement à chacun d’assurer sa défense en vue d’obtenir un juste prix.
Le droit de préemption urbain (DPU) est mis en place, dans les communes, par le conseil municipal ou par l’organe dirigeant de l’établissement public de coopération intercommunale (Bordeaux Métropole, par exemple).
Pour les espaces naturels sensibles des départements, le droit de préemption appartient au Conseil général et dans les Zones d’Aménagement différé, le droit de préemption revient à l’État.
Ces personnes publiques peuvent transférer le bénéfice de ce droit à d’autres personnes publiques ou privées, afin d’atteindre l’objectif d’utilité publique souhaité.
C’est le propriétaire qui déclenche la procédure de préemption en décidant de vendre son immeuble (bâti ou non) par le dépôt d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).
En règle générale, c’est le notaire qui s’en charge, mais rien n’interdit au propriétaire du bien de faire la démarche lui-même, s’il a des raisons de penser que la commune ou un établissement public s’intéresse à son bien.
Il suffit de télécharger l’imprimé, de le remplir et de l’adresser, par lettre avec AR, au titulaire du droit de préemption.
Les objectifs de la puissance publique sont prévus par l’article L 300-1 du code de l’urbanisme ; s’agissant généralement d’aménagement urbain, ou de création de réserve foncière, dans l’intérêt général, obligatoirement.
La motivation de la décision est essentielle, elle doit être précise et respecter les textes. De plus, l’affectation du bien, après l’achat par expropriation, doit être conforme aux objectifs préalablement définis.
Le propriétaire conserve la jouissance de son immeuble, tant que le prix n’est pas payé.
Il peut toujours retirer son bien de la vente (même après la fixation du prix par le juge).
Toutefois, s’il souhaite remettre son bien en vente, il lui faudrait déposer une nouvelle déclaration d’intention d’Aliéner (DIA) et, la personne publique pourrait de nouveau préempter.
Si le titulaire du droit de préemption décide de renoncer à acquérir le bien, le vendeur pourrait le vendre à un tiers, mais uniquement au prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner, ou bien, au prix fixé par le juge.
Il est fortement conseillé aux propriétaires concernés de consulter un avocat spécialisé dès la notification de la décision de préemption, excepté si le prix lui convient, bien évidemment, c’est-à-dire si le bien est préempté au prix de la DIA.
En effet, il importe :
Dans l’immédiat, en raison de la brièveté des délais de recours, de s’assurer, avec le concours d’un professionnel du droit de l’expropriation et de la préemption, de la légalité de la procédure de préemption et de la validité des motifs invoqués par son titulaire.
Un recours devant le tribunal administratif pourrait, en effet, être envisagé avec, pour objectif, l’annulation de la décision de préempter, ce qui rendrait le bien libre à la vente.
Parallèlement, le recours en annulation n’étant pas suspensif (sauf référé suspension qui ne résoudrait pas le problème), d’obtenir, par voie de négociation ou par voie judiciaire (juge de l’expropriation), le prix le plus élevé possible.
En effet, la valeur proposée par l’autorité expropriante est généralement inférieure à celle qui figure sur la DIA.
C.J.J.F AVOCAT ET EXPERT judiciaire à Bordeaux
Expropriation § Préemption, reste à votre disposition.
Deux niveaux de contentieux assurés par le cabinet :
Administratif :
– Enquête préalable à la D.U.P. (déclaration d’utilité publique)
– Enquête parcellaire (détermination des biens ou des droits réels à exproprier) suivie de l’arrêté de cessibilité.
– DUP.
Judiciaire :
Le Juge de l’expropriation (Tribunal judiciaire) fixe les indemnités et opère le transfert de la propriété.
Dans ce contentieux, l’intervention d’un expert judiciaire agréé, en partenariat avec l’avocat spécialisé, est indispensable, si l’on souhaite obtenir l’indemnité la plus élevée possible et donc, la plus juste.
Mots clé :
Expropriation — Droit expropriation — Loi expropriation
Avocat et Expert Expropriation – Bordeaux – Nouvelle Aquitaine – Avocat Expropriation – Expropriation conseil
Procédure expropriation – Expropriation utilité publique