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Comment se déroule une expropriation avec votre intervention ?
Il est, en effet important pour chaque exproprié de connaitre les modalités d’intervention d’un cabinet d’avocat expert.
Afin de répondre à cette question, je prendrais comme exemple une affaire qui vient tout juste d’être définitivement réglée ; le complément d’indemnité ayant été payé par l’expropriant, à la fin juin 2020.
Il s’agit là, d’une intervention sans négociation préalable, puisque nous avons été saisis, que peu de temps avant la visite des lieux par le juge de l’expropriation.
En règle absolue, nous conseillons aux expropriés de se rapprocher de notre cabinet, dès qu’elles apprennent que leur immeuble ou leur fonds de commerce est concerné par une expropriation. Les consultations par téléphone (toujours dispensées par un avocat spécialisé ou un expert judiciaire agréé) sont gratuites et sans engagement. C’est le seul moyen qui permet la négociation et évite éventuellement la procédure, si le client est entièrement satisfait ; c’est lui qui décide.
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L’exproprié, que nous appellerons « Monsieur DAVID », pour les besoins de l’exposé, était propriétaire d’un immeuble situé dans le quartier Saint-Michel de Bordeaux proche de la gare.
Le bien était inhabitable, en très mauvais état, composé d’un rez-de-chaussée, de deux étages et de combles partiels. À l’intérieur, une absence totale de cloisonnement, mais des plateaux vides avec le revêtement de sol à refaire. La façade sur rue était à reprendre totalement (nombreuses fissures et pierres très abîmées, avec des restes de fenêtres et des portes à remplacer) ; la toiture avait été refaite, il y a quelques années, mais les tuiles étant cassées par endroits, les eaux de pluie s’écoulaient à l’intérieur. Une petite cour sur l’arrière avec, en fond de parcelle, une partie bâtie, en ruine (toiture effondrée, ensemble insalubre).
La société d’économie mixte, chargée par Bordeaux-Métropole d’aménager le secteur, souhaitait prendre possession de cet immeuble, par expropriation, afin de le rénover.
Le prix proposé par l’expropriant, après avis du pôle Domaine de l’administration des finances publiques, était de 309 400 € plus 31 940 € d’indemnité dite « de remploi » (liée à la procédure d’expropriation).
Soit un total de 341 340 €.
Monsieur DAVID a contacté le cabinet et Maître GUILHAUME a pu ainsi opérer, par téléphone, une première analyse en posant des questions précises concernant notamment la nature du bien, sa superficie, son adresse, son état locatif et le montant proposé par l’expropriant. Ce premier entretien a permis de savoir si cette affaire pouvait être défendue par le cabinet.
Maître GUILHAUME a donc informé l’intéressé de nos modalités d’intervention et de la nécessité d’un entretien préalable, par téléphone, avec l’expert judiciaire agréé, monsieur Alain PERNEY.
Avec son accord, ledit expert a très rapidement pris contact par téléphone, avec l’exproprié, afin de s’assurer, par des questions techniques, de l’opportunité d’intervenir dans l’intérêt de ce dernier.
Un rendez-vous sur place a donc été pris, très rapidement, entre monsieur David, l’avocat et l’expert.
En matière d’expropriation ou de préemption, il est indispensable de visiter les lieux avant d’accepter le dossier et avant toute proposition d’honoraires (par convention préalable).
Les conditions étant réunies, nous acceptons de nous charger de la défense des intérêts de cet exproprié.
Monsieur David a bien tenté seul une négociation avec l’établissement public expropriant concerné, mais sans succès. Il a donc refusé l’offre qui lui a été faite, ce qui a entraîné la saisine du juge de l’expropriation et l’a amené à nous contacter, le ministère d’avocat étant désormais obligatoire, autant choisir un cabinet d’avocat spécialisé en expropriation.
Un rendez-vous avait déjà été pris par le juge de l’expropriation, pour un transport sur les lieux. En effet, en matière d’expropriation, le juge se rend toujours sur place, en compagnie de son expert, qui est le commissaire du Gouvernement [Agent du ministère des Finances publiques], et d’un greffier ou d’une greffière.
L’exproprié assiste au transport sur les lieux, de même que les représentants de l’expropriant, assisté par leur avocat [il n’y a jamais d’expert de l’expropriant, c’est France -Domaine, c’est-à-dire le Pôle d’expertise domanial qui joue ce rôle].
Le cabinet d’avocat, qui représentait l’exproprié, a son siège dans le 16° arrondissement de Paris. Son site précise qu’il est implanté sur quatre continents, et qu’il serait l’un des premiers cabinets d’avocats d’affaires français indépendants. Il indique aussi que ses clients sont des banques et de grosses sociétés du CAC 40.
Le cabinet international, conseil de l’exproprié, avait dépêché, pour l’occasion, un jeune avocat collaborateur. Il ne savait pas que Monsieur David serait accompagné et représenté. Le dossier a ensuite été repris directement par une associée du cabinet.
L’expert, monsieur Alain PERNEY, était bien évidemment présent, ainsi que Maître Georges GUILHAUME.
Les invités étant au complet, la visite méticuleuse des lieux pouvait débuter.
Ainsi, tout a été mesuré, photographié et décrit par chaque intervenant.
À la suite de cela, Maître GUILHAUME, sur la base du rapport d’expert, a pu rédiger un mémoire par lequel il contredisait l’analyse faite par l’expropriant et proposait au juge un prix nettement supérieur.
Le problème était surtout d’apporter aux débats des termes de comparaisons [immeubles comparables vendus récemment dans le même secteur].
Bien évidemment, c’est toujours le cas : l’expropriant justifie le prix proposé en se référant à des ventes dont il a connaissance et qui lui servent d’éléments de comparaison.
Sans l’intervention d’un expert, qui seul connaît parfaitement le marché local et les ventes récentes [qui, au cas présent, étaient différentes de celles qui ont été proposées par l’expropriant], l’avocat aurait été beaucoup moins efficace.
En effet, sans expertise, même le meilleur des avocats spécialistes en expropriation est contraint de se limiter à la seule critique de l’appréciation, faite par l’expropriant, des éléments de comparaison qui ont permis de calculer la valeur vénale de l’immeuble, mais, sans apporter d’arguments externes, issus de l’expertise.
Cette plus-value qui s’ajoute aux critiques, qui doivent être pertinentes [ce qui demande une parfaite maîtrise de l’expertise et de l’expropriation en général], est considérable.
De son côté, le commissaire du Gouvernement après avoir visité les lieux, après avoir recueilli sur place les observations des parties et après avoir analysé le mémoire en défense de Maître GUILHAUME, a proposé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité totale à 500 000 €.
Finalement après plaidoirie, la juge, par décision du 23 mai 2019, a tranché en accordant une indemnité totale de 500 952,20 € [soit 159 612,20 € de plus que ce qui était proposé par l’expropriant], plus 2 500 € de frais d’avocat [frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile].
Monsieur David était très satisfait, mais son adversaire beaucoup moins !
L’expropriant a donc interjeté appel du jugement, tout en réglant devant notaire, la somme de 500 952,20 €.
La somme proposée devant la Cour d’appel, par l’expropriant, est restée fixée à 341 340 €.
Le commissaire du Gouvernement, qui n’était pas le même que celui qui assurait ces fonctions en premier ressort [s’agissant d’un Inspecteur divisionnaire et non d’un Inspecteur], a, quant à lui, proposé à la Cour, une indemnité totale de seulement 500 000 € [952,20 € de moins que ce qui avait été jugé].
Après un nouveau rapport d’expertise de Monsieur PERNEY et un nouveau mémoire en défense de Maître GUILHAUME et une nouvelle plaidoirie, la Cour a finalement tranché en faveur de M David, en arrêtant l’indemnité totale à la somme de 517 165 €.
Soit 175 825 € de plus que ce que proposait l’expropriant, 17 165 € de plus que ce que proposait son conseil, le commissaire du Gouvernement, et 16 212,80 € de plus que ce qu’avait jugé le tribunal de première instance.
Le client est donc repassé chez le notaire pour percevoir la somme complémentaire, de 16 212,80 €.
Au final, le client a gagné 175 165 € en raison de l’intervention du tandem expert judiciaire agréé et avocat en expropriation en ayant comme adversaire l’un des quatre plus grands cabinets d’avocats.
Le cabinet répondra gratuitement et sans engagement, à toutes les interrogations des personnes concernées, comme il l’a toujours fait ; n’hésitez pas à nous consulter, le meilleur accueil vous sera réservé.
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