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Avocat et Expert Expropriation - Expropriation - Procédure - Procédure Expropriation

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Maître Georges Guilhaume
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19-07-2012ARTICLE EN ATTENTE
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19-07-2012LES SOI DISANT SYNDICATS ET ASSOCIATIONS "DE DEFENSE"
Dans un autre domaine, que l'expropriation, parfaitement transposable, le tribunal correctionnel de Rennes a condamné, pour faux, escroquerie, exercice illégal de la profession d'avocat etc., à quatre ans de prison ferme, le fondateur de l'association SOS PERMIS ASSISTANCE, qui proposait de récupérer les permis de conduire. Ainsi, selon le Journal OUEST FRANCE du 26 juin 2012, 244 personnes avaient "mordu à l'hameçon".
26-04-2011
Selon le journal Sud-Ouest, une trentaine de propriétaires fonciers girondins, concernés par la construction de la LGV, se sont retrouvés le 23 mars à la mairie de Gauriaguet pour bénéficier des dernières informations concernant l’expropriation de leurs terres.
Ainsi, la chambre d’agriculture aurait-elle négocié avec RFF (Réseau Ferré de France)et aurait obtenu des bases d’indemnisation convenables, pour les professionnels de l'agriculture et de la viticulture.
Monsieur Simon Vigny (chef de projet du cabinet Segat, chargé par RFF, puis aujourd'hui par Cosea) a rappelé que leurs marges de manœuvre seraient faibles, en raison de l’intervention du service des Domaines.
De son côté, Monsieur Laurent Coureau (Chambre d'agriculture) a rappelé que le protocole d'accord ne concerne que les indemnités accessoires (perte de récolte, prise de possession rapide et indemnités diverses) en raison des trop grandes différences qui existent entre les parcelles.
Enfin, Monsieur Simon Vigny a souligné : « la prochaine étape concerne l'enquête parcellaire où tous les propriétaires seront avertis par courrier RAR, ceux-ci pourront déposer leurs réclamations devant le commissaire enquêteur et une chose est maintenant sûre c'est que le chantier démarrera impérativement début 2012. »

Il appartient donc à chaque professionnel du monde agricole d’assurer sa défense individuellement, sur les bases qui sont offertes par la Chambre d’agriculture ; France Domaine n’étant pas un obstacle !
18-03-2011Le DROIT de PEEMPTION, une arme au service de l'administration !
Le droit de préemption permet en effet aux collectivités locales d'être prioritaires lors de la vente d'un bien sur tout autre acheteur potentiel, et à un prix généralement inférieur aux prétentions du vendeur. Pour exercer ce droit, la collectivité doit faire preuve d'un projet urbain précis (rénovation, réhabilitation, etc…). Mais à Saint-Ouen comme dans d'autres villes de banlieue parisienne gérées par des municipalités de gauche (Saint-Denis, Bobigny, Bondy, Montreuil, Les Lilas, Nanterre…), le droit de préemption est désormais brandi dans le seul but de dissuader les propriétaires de vendre leur bien à un prix supérieur au marché, sans quoi ils s'exposeraient à de longues procédures judiciaires…  Le figaro 18 mars 2011
25-01-2011
Premier jugement de janvier 2011 : 7 janvier 2011, juge de l'expropriation de Bordeaux : indemnités totales proposées par l'expropriant : 22000 €. Indemnités obtenues, devant le juge : 52000 €, soit près de 240% ; s'agissant d'un terrain de 90 m².


15-09-2010
Le Conseil Municipal de la ville de Bordeaux a innové, en Gironde, en instituant un droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et baux commerciaux,en application de la loi du 2 août 2005 en faveur des Pme et du décret d’application du 26 décembre 2007...

C.J.J.F
Cabinet Juridique Judiciaire et Fiscal
AVOCAT
ET
EXPERT
judiciaire

Expropriation
Préemption

09-04-2020

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L’avocat « expropriation ou préemption », doit nécessairement maîtriser ces différents droits que sont l'expropriation, l'urbanisme et l'environnement ; et, en complément, la fiscalité.

A défaut, il sera d'aucune utilité, pour l'exproprié !

I
l doit également connaître parfaitement toutes les techniques d’évaluation des immeubles (bâtis ou non) et des fonds de commerce. Il doit enfin savoir travailler en partenariat avec un expert foncier, qui lui apporte l’indispensable maîtrise de l évolution du marché immobilier et de l’art de la négociation.

L’expert doit nécessairement être agréé par une Cour d'appel.

L'expert agréé est celui qui conseille régulièrement les juges, en matière immobilière et en matière de ventes de fonds de commerces ; excepté le juge de l'expropriation qui lui, est conseillé par un commissaire du Gouvernement. Il demeure que l'expert agréé est un interlocuteur privilégié, dont les rapports, par lesquels sont définies les valeurs des biens expropriés, sont lus avec une attention particulière.



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L’autorité expropriante est naturellement amenée à rechercher un accord amiable même désavantageux pour elle, plutôt que de prendre le risque de suivre un processus judiciaire susceptible d’aboutir à une majoration des indemnités. Ainsi, observera-t-on que les premières offres formulées sont en-deçà de la valeur réelle des biens et que des écarts, qui peuvent être considérables, sont généralement constatés entre ces propositions amiables et ce qui est finalement payé.
Le contentieux du droit de l'expropriations est double, il relève à la fois des Tribunaux administratifs (pour tout ce qui concerne l’utilité publique) et des juridictions civiles (juge de l’expropriation) pour la fixation de l’indemnité.

La phase administrative de l’expropriation est gouvernée par les règles de procédure du droit administratif. Il ne peut y avoir expropriation sans cause d’utilité publique. C est tout l enjeu de cette phase.
Un dossier est constitué, par les autorités, et l’enquête publique est confiée à un commissaire enquêteur dont la mission est de recueillir les observations des personnes intéressées par l’opération d’utilité publique.

Un arrêté déclaratif d’utilité publique ouvre la procédure d'expropriation.
L’enquête publique (parcellaire) définit les immeubles nécessaires au projet, elle vise à identifier les propriétaires des biens concernés par l’expropriation. L’enquête parcellaire aboutit à un arrêté de cessibilité.
L’arrêté de cessibilité et l’arrêté déclaratif d’utilité publique peuvent donner lieu à recours devant le juge administratif, pour des raisons de forme ou de fond.

La phase judiciaire concerne la fixation de l’indemnité (expropriation) ou de la valeur vénale (préemption), par le Juge de l’expropriation qui rend une ordonnance  qui entraîne le transfert de propriété.  
Cette phase fait appel à des compétences d’expert (analyse des facteurs locaux, économiques, géographiques…) et à des compétences juridiques (maîtrise du code de l’expropriation, mais aussi, code de l’urbanisme et code de l’environnement).

Le service France Domaine, composé de fonctionnaires des finances publiques, a accès au fichier immobilier (hypothèques) ; il connaît toutes les transactions et reçoit toutes les « dia » (déclarations d’intention d’aliéner).
Son rôle consiste à fixer les bases de la proposition d’achat qui sera faite par l’expropriant et, en cas d’échec de la négociation amiable, il se transforme en conseil du juge de l’expropriation et devient commissaire du Gouvernement.

Face à ce très haut nivaux de compétence, un particulier exproprié est nécessairement démuni !


Afin de réduire ce déséquilibre dans un système particulièrement complexe, il est conseillé de faire appel à des professionnels expérimentés en expropriation et préemptions.
>> Consultez également :  DUP - Déclaration d'utilité publique