Procédure
d’expropriation
CJJF ISOCRATE, avocats experts expropriation et préemption
Procédure(s) d’Expropriation
Avocat et Expert AU COEUR de la PROcédure d’Expropriation
L’avocat « expropriation ou préemption », doit nécessairement maîtriser ces différents droits que sont l’expropriation, l’urbanisme et l’environnement ; et, en complément, la fiscalité.
A défaut, il sera d’aucune utilité, pour l’exproprié !
Il doit également connaître parfaitement toutes les techniques d’évaluation des immeubles (bâtis ou non) et des fonds de commerce. Il doit enfin savoir travailler en partenariat avec un expert foncier, qui lui apporte l’indispensable maîtrise de l évolution du marché immobilier et de l’art de la négociation.
L’expert doit nécessairement être agréé par une Cour d’appel.
L’expert agréé est celui qui conseille régulièrement les juges, en matière immobilière et en matière de ventes de fonds de commerces ; excepté le juge de l’expropriation qui lui, est conseillé par un commissaire du Gouvernement. Il demeure que l’expert agréé est un interlocuteur privilégié, dont les rapports, par lesquels sont définies les valeurs des biens expropriés, sont lus avec une attention particulière.
Le contentieux du droit de l’expropriation est double, il relève à la fois des Tribunaux administratifs (pour tout ce qui concerne l’utilité publique) et des juridictions civiles (juge de l’expropriation) pour la fixation de l’indemnité.
La phase administrative de l’expropriation est gouvernée par les règles de procédure du droit administratif. Il ne peut y avoir expropriation sans cause d’utilité publique. C est tout l enjeu de cette phase.
Un dossier est constitué, par les autorités, et l’enquête publique est confiée à un commissaire enquêteur dont la mission est de recueillir les observations des personnes intéressées par l’opération d’utilité publique.
Un arrêté déclaratif d’utilité publique ouvre la procédure d’expropriation.
L’enquête publique (parcellaire) définit les immeubles nécessaires au projet, elle vise à identifier les propriétaires des biens concernés par l’expropriation. L’enquête parcellaire aboutit à un arrêté de cessibilité.
L’arrêté de cessibilité et l’arrêté déclaratif d’utilité publique peuvent donner lieu à recours devant le juge administratif, pour des raisons de forme ou de fond.
La phase judiciaire concerne la fixation de l’indemnité (expropriation) ou de la valeur vénale (préemption), par le Juge de l’expropriation qui rend une ordonnance qui entraîne le transfert de propriété.
Cette phase fait appel à des compétences d’expert (analyse des facteurs locaux, économiques, géographiques…) et à des compétences juridiques (maîtrise du code de l’expropriation, mais aussi, code de l’urbanisme et code de l’environnement).
Le service France Domaine, composé de fonctionnaires des finances publiques, a accès au fichier immobilier (hypothèques).
Il connaît toutes les transactions et reçoit toutes les « dia » (déclarations d’intention d’aliéner).
Son rôle consiste à fixer les bases de la proposition d’achat qui sera faite par l’expropriant et, en cas d’échec de la négociation amiable, il se transforme en conseil du juge de l’expropriation et devient commissaire du Gouvernement.
Face à ce très haut nivaux de compétence, les particuliers et les entreprises expropriés sont nécessairement démunis !
Afin de réduire ce déséquilibre dans un système particulièrement complexe, il est conseillé de faire appel à des professionnels (avocat plus expert) expérimentés en expropriation et préemptions.