Expertise – expropriation
CJJF ISOCRATE, avocats experts expropriation et préemption
L’ÉVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER et négociation de l’indemnisation
LES PRINCIPAUX FACTEURS A RETENIR DANS L’ÉVALUATION D’un bien IMMOBILIER afin de bien définir l’indemnité :
1) Les facteurs physiques :
Ces facteurs physiques sont déterminants dans le calcul de la superficie de l’immeuble, sa contexture, son degré de confort et d’équipement, sa distribution, son agrément mais surtout sa situation géographique, son orientation et son environnement.
2) Les facteurs juridiques :
Pour un immeuble loué, la situation juridique des locations doit être absolument analysée, au regard des diverses législations relatives à l’habitation, ou aux activités libérales, commerciales ou industrielles.
Cette analyse, trop souvent négligée, est indispensable.
Elle permet d’apprécier notamment la date à laquelle un terme peut être mis à une location (Une plus-value peut être ainsi donnée à des locaux commerciaux vendus libres de toute occupation) ou encore la possibilité d’augmenter les loyers et en toute hypothèse, elle permet de connaître les droits à indemnité des locataires, dans le cadre de l’expropriation.
En matière de terrain, la connaissance et l’analyse de la réglementation d’urbanisme du Plan Local d’Urbanisme ou du Plan d’Occupation des Sols pour certaines communes sont un préalable indispensable à toute évaluation.
La valeur d’un terrain à bâtir ou un lotissement, est définie en fonctions des droits à construire qui sont issus des règlement de la zone du Plan Local d’Urbanisme ou du Plan d’occupation des sols (il en existe encore).
3) Les facteurs économiques :
La valeur vénale de tout bien immobilier est une valeur de marché.
La conjoncture économique et l’atmosphère du marché immobilier sont des éléments fondamentaux.
L’Expert agréé connaît parfaitement ce marché pour tous types d’immeubles (maisons, terrains à bâtir, lotissements, bâtiments industriels, bureaux, propriétés viticoles et agricoles, centres commerciaux, etc…).
L’IMPORTANCE D’UNE bonne ÉVALUATION ET DU CHOIX DE L’EXPERT :
Toute évaluation revêt une grande importance en raison des de ses conséquences financières, économiques et fiscales.
Afin de permettre de retenir ou de refuser l’offre de l’expropriant et de négocier dans la seconde hypothèse, une évaluation de la valeur du bien considéré est indispensable.
En raison des nombreux paramètres qui sont à étudier, le choix de l’expert n’est pas anodin. Celui doit, en effet faire preuve d’une longue expérience de terrain, dans le secteur concerné.
Cette évaluation ne peut donc être confiée qu’à un expert agréé, c’est à dire un expert qui est reconnu par une Cour d’appel.
SEUL UN EXPERT AGRÉÉ PAR UNE COUR D’APPEL, DONC ASSERMENTÉ, PEUT ETUDIER CES FACTEURS PHYSIQUES,
JURIDIQUES, avec le concours d’un avocat spécialisé, ET ECONOMIQUES DE TOUT BIEN IMMOBILIER.