EXPROPRIATION ET PRÉEMPTION AVOCAT OBLIGATOIRE
Depuis le 1er janvier 2020, le ministère d’avocat est devenu obligatoire devant le juge de l’expropriation et devant la Chambre de l’expropriation des Cours d’appel (Art. R 311-9 du Code de l’expropriation issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, portant réforme de la procédure civile).
L’exproprié, ou le propriétaire vendeur dont l’immeuble est préempté, qui n’accepte pas la proposition qui lui a été faite par l’administration expropriante ou par le titulaire du droit de préemption, ne peut plus se défendre seul.
Puisqu’il y a désaccord (par définition), sur le montant de l’indemnisation, le litige devra nécessairement être porté par la partie la plus diligente devant la juridiction de l’expropriation. Sauf, que la personne privée (particulier, entreprise ou personne morale de droit privé) sera obligée de contacter en urgence un avocat qui devra se constituer dans les 15 jours qui suivront la saisine du juge (Art. 763 et s. du CPC).
Les procédures en cours sont également concernées, seul un avocat étant désormais habilité à signer et à notifier les mémoires.
En apparence, cette obligation nouvelle représenterait un coût, pour les personnes privées (particulier, entreprise ou société), mais en réalité cette contrainte agit dans l’intérêt des expropriés, comme dans celui des personnes dont le bien mis en vente est préempté par la puissance publique, et ce, pour plusieurs raisons.
En effet, en 35 ans d’activité professionnelle, dans ce domaine, nous (avocat et expert judiciaire) n’avons quasiment jamais rencontré le cas d’une personne publique (collectivité, établissement public) qui proposait d’acheter au prix du marché (pour les expropriations) ou au prix de vente figurant dans la DIA (déclaration d’intention d’aliéner). Sauf, rares exceptions en cas d’extrême urgence !
Dans ces conditions, sauf à se résigner, par crainte de s’opposer à la puissance publique et à accepter de vendre à perte, la négociation doit être engagée.
Mais, il ne s’agit pas de marchander un quelconque objet de brocante, comme certains le pensent.
Ainsi, avons-nous quelquefois été contactés par des personnes qui souhaitaient seulement obtenir des renseignements (l’analyse des dossiers étant toujours gratuite et sans engagement) et qui pensaient pouvoir marchander seules afin d’éviter les frais d’avocat ou d’expert. Ce sont ces mêmes personnes, que l’on côtoyait, jusqu’en 2019, devant le juge de l’expropriation et qui finalement n’avaient d’autres arguments à avancer que de dire qu’ils souhaitaient un peu plus d’argent.
Cela a toujours été un mauvais calcul. Il n’y a rien à gagner, et tout à perdre,
à se défendre seul contre les administrations expropriantes.
En raison de notre très longue expérience, nous pouvons affirmer qu’il est impossible, pour un particulier (comme pour une entreprise d’ailleurs), d’obtenir seul l’indemnité la plus juste et la plus élevée possible. Ce n’est pas une affaire de commercial et l’on n’apprend pas à négocier en cette matière dans les écoles, c’est bien plus technique.
L’évaluation d’un bien nécessite, en effet, outre une parfaite connaissance du marché et donc des transactions récentes dans le secteur, une technicité qui ne s’improvise pas.
Ainsi, celui qui pense pouvoir convaincre l’expropriant, que le prix qu’il propose est trop bas, et à défaut, le juge de l’expropriation et son expert, qui est le commissaire du Gouvernement, doit impérativement maîtriser à la fois le droit dans plusieurs disciplines, mais aussi les techniques de l’évaluation qui sont très précises (exemple pondération des surfaces) et, bien évidemment, connaître parfaitement le marché local et pouvoir repérer des termes de comparaison pertinents, qu’il faudra encore pouvoir présenter et adapter aux circonstances de l’espèce.
Seuls quelques avocats spécialisés, travaillant de concert avec un expert judiciaire (agréé et spécialisé), sont capables de répondre à ces critères ; de sorte, que celui qui souhaiterait improviser perdra nécessairement des dizaines de milliers d’euros qui ne représenteront jamais le coût de l’intervention de professionnels.
De plus, si la procédure judiciaire représente un budget, ce coût sera pris en charge partiellement ou totalement par l’administration qui, en règle générale, est condamnée au paiement de frais dits « irrépétibles » qui correspondent, en tout ou partie, aux honoraires de l’avocat.
C’est donc, dans l’intérêt de l’exproprié, comme dans celui dont le bien est préempté, de s’adresser à un cabinet d’avocat qui nécessairement (cela a toujours été le cas, en ce qui nous concerne, depuis trois décennies) obtiendra bien plus que ce qui est proposé par l’administration ; à condition bien évidemment qu’il présente les compétences requises et une très grande expérience. (Voir exemple concret récent sur ce site – article en cours de rédaction).
Ce qui nous permet d’affirmer que l’honoraire réclamé a toujours été indolore, parce qu’il est lié au résultat, et qu’il est déraisonnable et totalement improductif de tenter de se défendre seul.
Le législateur a donc agi, en rendant le ministère d’avocat obligatoire, dans l’intérêt des personnes privées, en rectifiant le déséquilibre, au niveau des forces en présence, qui existait jusque-là.
Le cabinet répondra gratuitement et sans engagement, à toutes les interrogations des personnes concernées, comme il l’a toujours fait ; n’hésitez pas à nous consulter, le meilleur accueil vous sera réservé.
INTERVENTIONS A BORDEAUX ET DANS TOUTE LA NOUVELLE-AQUITAINE